Gewerbliche Gebäudeversicherung
Das wichtigste in Kürze
- 1. Was ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
- 2. Was ist versichert?
- 3. Welche Schäden werden gezahlt?
- 4. In welcher Höhe wird erstattet?
- 5. Wann zahlt sie nicht?
- 6. Welche Versicherungssumme brauche ich?
- 7. Was ist bei einer gewerblichen Gebäudeversicherung besonders wichtig?
- 8. Was kostet eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
1. Was ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
Wenn du ein Gebäude versichern willst, wird dich der Versicherer immer fragen, wie dieses denn genutzt wird. Ist die Nutzung ausschließlich zu privaten Wohnzwecken, wird das genutzte Gebäude auch im jeweiligen Privattarif des Versicherers eingestuft. Gleiches gilt, auch wenn zumindest teilweise eine private Nutzung vorliegt und diese mehr als 50 Prozent beträgt. Auch dann gilt der Privattarif, du musst in aller Regel jedoch einen Aufschlag für den gewerblichen Anteil bezahlen.
Bei gemischter Nutzung, wenn die gewerbliche Nutzung des Gebäudes bei mehr als 50 Prozent liegt, gibt es spezielle gewerbliche Gebäudeversicherungstarife in dem dein Gebäude versichert werden muss. Mit Ausnahme der Tarifierung – also des Preises – gibt es jedoch nur wenige Unterschiede im Vergleich zum jeweiligen Privattarif.
Eigene Betriebsgebäude sind oft der größte Wert innerhalb des eigenen Betriebsvermögens. Umso wichtiger ist deswegen, diesen Wert auch entsprechend abzusichern.
Unterschied zur Wohngebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung für Gewerbe unterscheidet sich grundlegend von der klassischen Wohngebäudeversicherung durch die Art der Nutzung und den erweiterten Deckungsumfang. Während Wohngebäudeversicherungen ausschließlich privat genutzte Immobilien absichern, deckt die gewerbliche Gebäudeversicherung die besonderen Risiken ab, die mit der geschäftlichen Nutzung einhergehen. Dazu gehören die Mitversicherung von stationären Maschinen, sanitären Anlagen in größerem Umfang und festen Einbauten wie Aufzügen oder Klimaanlagen. Zudem bietet die Gebäudeversicherung Gewerbe erweiterte Leistungen gegen innere Unruhen und böswillige Beschädigung, die bei Gewerbeimmobilien deutlich relevanter sind. Die Risikobewertung fällt bei gewerblichen Immobilien aufgrund der intensiveren Nutzung, des Publikumsverkehrs und spezifischer betrieblicher Gefahren in der Regel höher aus.
Wer braucht eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
Eine gewerbliche Gebäudeversicherung ist für jeden Eigentümer einer gewerblichen Immobilie unverzichtbar, unabhängig davon, ob das Gebäude selbst genutzt oder vermietet wird. Dazu zählen Unternehmer und Selbstständige mit eigenen Geschäftsräumen, Büros, Werkstätten oder Praxen ebenso wie Immobilieninvestoren, die Gewerbeimmobilien vermieten. Auch Produktionsbetriebe, Handwerksbetriebe, Einzelhändler, Gastronomiebetriebe und landwirtschaftliche Betriebe (oft als spezielle landwirtschaftliche Versicherung) benötigen diesen Schutz. Bei gemischt genutzten Immobilien mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen ist eine kombinierte Absicherung erforderlich. Selbst als Vermieter bleiben Sie als Eigentümer für die Gebäudeversicherung verantwortlich und schützen damit Ihre Investition vor existenzbedrohenden Schäden.
2. Was ist versichert?
In der betrieblichen Gebäudeversicherung ist dein genutztes Gebäude selbst mit all seinen Bestandteilen versichert. Ebenfalls sind das Zubehör, welches der Instandhaltung dient und alle weiteren Grundstücksbestandteile wie z. B. Mülltonnenhäuschen oder Markisen versichert.
3. Wer braucht eine Betriebsschließungsversicherung?
Im Grunde kannst du, wie bei einem privat genutzten Gebäude auch, unterschiedliche Gefahren in deinen Vertrag mit einschließen.
Neben den klassischen Gefahren wie Feuer, Leitungswasser und extreme Wetterlagen wie Sturm oder Hagel, kannst du das Gebäude aber auch gegen weitere Elementargefahren wie z. B. Hochwasser oder auch unbenannte Gefahren versichern. Letzteres greift immer dann, wenn dein Eigentum durch eine plötzliche, unvorhergesehene, von außen einwirkende Ursache, zerstört oder beschädigt wird und es sich nicht um einen klassischen Ausschluss (z. B. Krieg) handelt.
Versicherte Gefahren im Detail
Die Gebäudeversicherung für Gewerbe deckt primär Schäden durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion), Leitungswasser aus sanitären Anlagen und Rohrleitungen sowie Sturm und Hagel ab. Mit einem Elementarschaden-Baustein lassen sich auch Schäden durch Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch und Schneedruck absichern, was angesichts zunehmender Klima- und Wetterveränderungen immer wichtiger wird. Neben dem eigentlichen Gebäudeschaden übernimmt die Versicherung auch Schadenermittlungs- und -feststellungskosten sowie Aufräumungs-, Abbruch-, Feuerlösch-, Bewegungs- und Schutzkosten, die zur vollständigen Schadensbeseitigung notwendig sind. Moderne Tarife bieten zudem eine Allgefahrendeckung, die alle nicht explizit ausgeschlossenen Gefahren einschließt.
Zusätzliche Leistungen
Moderne Tarife der gewerblichen Gebäudeversicherung bieten zahlreiche Zusatzleistungen, die über den Basisschutz hinausgehen und den Versicherungsschutz deutlich erweitern. Dazu gehören der Verzicht auf Leistungskürzung bei grober Fahrlässigkeit, die Mitversicherung von Überspannungsschäden an fest installierten elektrischen Anlagen sowie eine Glasversicherung für Gebäudeverglasung und Schaufenster. Eine Mietausfall- oder Mietverlustversicherung ersetzt entgangene Mieteinnahmen oder die Kosten für Ersatzräume, wenn das Gebäude nach einem Schaden nicht nutzbar ist. Weitere wichtige Leistungen sind die Mitversicherung von Photovoltaikanlagen, eine Vorsorgedeckung für automatische Anpassungen bei Gebäudewerterhöhungen sowie eine Ertragsausfallversicherung, die Betriebsunterbrechungen durch Gebäudeschäden absichert.
4. In welcher Höhe wird erstattet?
Nach einem Schaden garantiert eine gute Versicherung die Wiederherstellung (den Ersatz) des Gebäudes zum Neuwert – auch dann, wenn der aktuelle Wert darunter liegen sollte. Darüber hinaus sind Aufräum- oder Abbruchkosten, Überspannungsschäden oder die entstandenen Kosten nach einem Einbruch versichert. Werden die versicherten Gewerberäume (Büros, Lager etc.) vermietet, so ist der Ausfall der Mieteinnahmen oder eine etwaige Mietkürzung nach einem Schaden bei guten Versicherungen versichert. In diesem Fall kannst du den Beitrag der gewerblichen Gebäudeversicherung im Rahmen der Nebenkosten auf den oder die jeweiligen Mieter umlegen.
Neuwert vs. Zeitwert
Bei der Gebäudeversicherung Gewerbe ist die Wahl zwischen Neuwert- und Zeitwertversicherung entscheidend für die Entschädigungshöhe im Schadensfall. Die Neuwertversicherung erstattet die vollständigen Kosten für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung des Gebäudes in neuwertigem Zustand ohne Abzug für Alter und Abnutzung, während die Zeitwertversicherung den Wertverlust berücksichtigt und nur den aktuellen Wert zum Schadenzeitpunkt ersetzt. Die Neuwertversicherung ist für gewerbliche Immobilien dringend zu empfehlen, da nur sie eine vollständige Wiederherstellung ermöglicht und Ihre Existenz im Schadensfall sichert. Bei der Zeitwertversicherung droht eine deutlich geringere Entschädigung, die den Wiederaufbau oft nicht vollständig finanzieren kann und damit ein existenzbedrohendes Risiko darstellt.
5. Wann zahlt sie nicht?
Natürlich gibt es auch in der gewerblichen Gebäudeversicherung Grenzen und kein Vertrag der Welt sichert alle bekannten Risiken ab. So sind beispielsweise Schäden durch kriegerische Ereignisse, Kernenergie oder auch vorsätzliche Handlungen in aller Regel ausgeschlossen. Um die Liste der ausgeschlossenen Gefahren so klein wie möglich zu halten, achte bitte unbedingt darauf, dass die oben beschriebenen unbenannten Gefahren bei dir im Versicherungsvertrag mit eingeschlossen sind. Auf diese Weise garantierst du einen umfassenden Schutz der genutzten Immobilie.
6. Welche Versicherungssumme brauche ich?
In aller Regel wird unser Spezialist zusammen mit dir eine Wertermittlung für dein Gebäude vornehmen. Neben der Anschrift fragen wir hier vor allem nach der Größe des Gebäudes und unterschiedlichen Ausstattungsmerkmalen, um am Ende auf eine Versicherungssumme zu kommen, zu der wir das Gebäude im Falle eines Falles wieder aufbauen können. Wichtig für dich ist dabei, dass wir dir immer den gleitenden Neuwert anbieten, sprich deine Versicherungssumme jedes Jahr automatisch an die aktuelle Preisentwicklung angepasst wird.
Achte bitte unbedingt darauf, dass dieser gleitende Neuwert auch in deinem Vertrag hinterlegt ist und dein Versicherer (gerade bei älteren Gebäuden) die Erstattung nicht zum Zeitwert vornimmt. Dies wird im Schadenfall zwangsläufig immer zu einer Unterversicherung führen und kann schnell mal existenzbedrohend sein.
Wert 1914 / Gleitender Neuwert
Die Ermittlung der Versicherungssumme bei Gebäudeversicherungen erfolgt häufig über das System Wert 1914, eine fiktive Berechnungsgröße basierend auf den stabilen Baupreisen des Jahres 1914, die als inflationsunabhängiger Referenzwert dient. Die Versicherungssumme wird ermittelt, indem der Wert 1914 mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert wird, der jährlich vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft veröffentlicht wird.
Die gleitende Neuwertversicherung passt die Versicherungssumme automatisch an die Entwicklung der Baupreise an, sodass Sie stets vor Unterversicherung geschützt sind, ohne die Versicherungssumme manuell anpassen zu müssen. Dieser Mechanismus ist besonders bei der Gebäudeversicherung für Gewerbe unverzichtbar, da hier oft höhere Wiederherstellungskosten anfallen und eine Unterversicherung existenzbedrohend sein kann.
7. Was ist bei einer gewerblichen Gebäudeversicherung besonders wichtig?
Besonders wichtig ist, dass zum einen die Wertermittlung von einem Spezialisten vorgenommen wird. Nur so ist garantiert, dass du im Schadenfall auch wirklich den entstandenen Schaden voll ersetzt bekommst. In vielen Fällen stellen wir leider fest, dass sich Kollegen am Markt noch nicht einmal die Mühe machen, ein Gebäude richtig einzuwerten. Sie übernehmen einfach den Wert der Vorgängerpolice und fragen gar nicht erst nach, ob z. B. am Gebäude in den letzten Jahren baulich etwas verändert wurde.
Auch solltest du darauf achten, dass in deinem Vertrag auch verursachte Schäden am Gebäude durch grobe Fahrlässigkeit versichert sind. Lässt z. B. einer deiner Mitarbeiter Abends die Kerze brennen und es kommt zum Schaden, kann der Versicherer dir die Leistung (je nach Grad der Mitverschuldung) kürzen. Gilt grobe Fahrlässigkeit als mitversichert, bekommst du auch in solchen Fällen dein Gebäude wieder zu einhundert Prozent aufgebaut bzw. die Beschädigungen am Gebäude beseitigt.
Zusatzbausteine im Detail
Neben dem Basisschutz können Sie Ihre gewerbliche Gebäudeversicherung durch verschiedene Zusatzbausteine individuell erweitern und an Ihre spezifischen Risiken anpassen.
Die Elementarschadenversicherung deckt Schäden durch Naturgefahren wie Überschwemmung, Hochwasser, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch und Schneedruck ab und wird angesichts zunehmender Klima- und Wetterveränderungen immer wichtiger, wobei die Versicherbarkeit von der ZÜRS-Zone abhängt. Eine Glasversicherung schützt Gebäudeverglasung, Schaufenster, Glasdächer und Lichtkuppeln vor Bruchschäden und ist besonders für Einzelhandel und Gastronomiebetriebe relevant. Die Mietausfall- oder Mietverlustversicherung ersetzt entgangene Mieteinnahmen für die Dauer der Wiederherstellung, während eine Photovoltaikversicherung fest installierte Solaranlagen gegen Wasser-, Feuer- und Sturmschaden sowie Überspannung absichert.
Eine erweiterte Deckung für unbenannte Gefahren bietet als Allgefahrendeckung maximalen Schutz für Ihre gewerbliche Immobilie, indem sie alle nicht explizit ausgeschlossenen Gefahren einschließt.
8. Was kostet eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
Wie oben beschrieben, hängt der Wert eines Gebäudes von ganz vielen Faktoren ab und die Frage nach dem jeweiligen Preis, lässt sich nicht so ohne weiteres beantworten. In den meisten Fällen ergibt es Sinn, dass ein Spezialist sich das Gebäude auch einmal vor Ort anschaut, um sich ein Bild zu machen und für dich das bestmögliche Ergebnis zu garantieren. Gerne nehmen wir uns die Zeit und basteln individuell für dich eine maßgeschneiderte Lösung. Erfahrungsgemäß gehören wir mit unseren Produkten seit vielen Jahren zu den besten Anbietern am Markt.
Faktoren, die den Preis beeinflussen
Die Kosten für eine Gebäudeversicherung Gewerbe hängen von zahlreichen gebäude-, nutzungs- und standortbezogenen Faktoren ab, die individuell bewertet werden. Zu den gebäudebezogenen Faktoren zählen der Gebäudewert, die Bauart und Baumaterialien (Massivbau ist günstiger als Holzbau), das Baujahr, die Gebäudegröße sowie die Ausstattung mit stationären Maschinen, festen Einbauten und hochwertigen sanitären Anlagen.
Die Nutzungsart spielt eine entscheidende Rolle, da Bürogebäude deutlich günstiger versichert werden als Produktionsstätten oder Gastronomiebetriebe mit erhöhtem Brandrisiko oder starkem Publikumsverkehr. Standortfaktoren wie die Lage in hochwassergefährdeten Gebieten, die ZÜRS-Zone für Elementarschäden und die Entfernung zur Feuerwehr beeinflussen die Prämie ebenso wie der gewählte Deckungsumfang, Zusatzbausteine, die Selbstbeteiligung und vorhandene Sicherheitsmaßnahmen wie Brandmelde- oder Sprinkleranlagen. Langjährige Schadenfreiheit und gute Sicherheitsvorkehrungen können die Prämie deutlich senken.
Kostenbeispiele / Richtwerte
Die Kosten für eine gewerbliche Gebäudeversicherung variieren stark je nach Objekt und Nutzung, weshalb hier einige Richtwerte zur Orientierung dienen.
Ein kleines Bürogebäude mit 300 m² und einer Versicherungssumme von 600.000 € kostet bei Basisdeckung inklusive Elementarschäden etwa 800 bis 1.200 Euro pro Jahr, während eine Lagerhalle mit 1.000 m² und 800.000 € Versicherungssumme mit circa 1.500 bis 2.500 Euro jährlich zu Buche schlägt.
Ein Produktionsbetrieb mit 2.000 m², 2,5 Millionen Euro Versicherungssumme, stationären Maschinen und erweiterter Deckung inklusive Mietausfall kann zwischen 5.000 und 8.000 Euro pro Jahr kosten.
Ein Einzelhandelsgeschäft in Innenstadtlage mit 200 m² und Glasversicherung sowie Schutz gegen böswillige Beschädigung liegt bei etwa 1.000 bis 1.800 Euro jährlich, während ein gemischt genutztes Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber bei 1.800 bis 3.000 Euro pro Jahr liegt.
Diese Werte sind Richtwerte und können je nach Versicherer, individueller Risikobewertung und gewähltem Leistungsumfang deutlich abweichen, weshalb eine individuelle Beratung durch einen Fachmann unerlässlich ist.
FAQ – Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kosten für eine gewerbliche Gebäudeversicherung?
Die Kosten für eine Gebäudeversicherung Gewerbe variieren stark je nach Gebäudewert, Nutzungsart, Lage und gewähltem Deckungsumfang. Faktoren wie stationäre Maschinen, die ZÜRS-Zone, Sicherheitsmaßnahmen und Zusatzbausteine beeinflussen die Prämie erheblich. Eine individuelle Beratung ist notwendig, um den optimalen Schutz zum besten Preis zu finden.
Was ist eine Wohngebäudeversicherung mit Gewerbeanteil?
Eine Wohngebäudeversicherung mit Gewerbeanteil ist eine kombinierte Versicherung für gemischt genutzte Immobilien, bei denen Teile des Gebäudes gewerblich und andere Teile privat genutzt werden, beispielsweise ein Ladengeschäft im Erdgeschoss mit Wohnungen in den Obergeschossen. Diese Versicherung berücksichtigt sowohl die Risiken der gewerblichen Nutzung als auch die der privaten Wohnnutzung und passt den Versicherungsschutz entsprechend an. Die Prämie richtet sich nach dem Gesamtrisiko beider Nutzungsarten, wobei der gewerbliche Anteil in der Regel höher bewertet wird. Es ist wichtig, beide Nutzungsarten korrekt anzugeben, um im Schadensfall vollständigen Versicherungsschutz zu erhalten.
Welche Versicherung brauche ich als Gewerbetreibender?
Als Gewerbetreibender benötigen Sie je nach Situation verschiedene Versicherungen, um Ihr Unternehmen umfassend abzusichern. Wenn Sie Eigentümer Ihrer Geschäftsräume sind, ist die gewerbliche Gebäudeversicherung unverzichtbar, um das Gebäude selbst gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und weitere Gefahren zu schützen. Zusätzlich sollten Sie eine Geschäftsinhaltsversicherung für bewegliche Gegenstände wie Möbel, Waren und Maschinen sowie eine Betriebshaftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden abschließen. Je nach Branche können weitere Versicherungen wie Betriebsunterbrechungsversicherung, Cyber-Versicherung oder Berufshaftpflicht sinnvoll sein.
Welche Schäden sind in der gewerblichen Gebäudeversicherung nicht versichert?
In der gewerblichen Gebäudeversicherung sind typischerweise Schäden durch Krieg, innere Unruhen (sofern nicht explizit eingeschlossen), Kernenergie und vorsätzliche Herbeiführung durch den Versicherungsnehmer ausgeschlossen. Auch Schäden durch normale Abnutzung, Verschleiß, Alterung, Schimmel oder Schwamm sowie mangelhafte Instandhaltung sind nicht versichert. Elementarschäden wie Überschwemmung, Erdbeben oder Schneedruck sind nur mit einem separaten Zusatzbaustein abgedeckt, ebenso wie Glasbruch oder Ertragsausfall. Schäden an beweglichen Gegenständen wie Möbeln, Waren oder mobilen Maschinen fallen nicht unter die Gebäudeversicherung, sondern müssen über eine separate Geschäftsinhaltsversicherung abgesichert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Gebäudeversicherung und Inhaltsversicherung?
Die Gebäudeversicherung für Gewerbe versichert das Gebäude selbst samt fest verbundenen Bestandteilen wie sanitären Anlagen, festen Einbauten und stationären Maschinen, während die Inhaltsversicherung (Geschäftsinhaltsversicherung) bewegliche Gegenstände wie Möbel, Waren, Computer und mobile Maschinen absichert. Beide Versicherungen ergänzen sich und sind für einen umfassenden Schutz Ihres Unternehmens notwendig. Die Gebäudeversicherung ist Sache des Eigentümers, während die Inhaltsversicherung vom Nutzer (Mieter oder Eigentümer) abgeschlossen wird.
Ist eine gewerbliche Gebäudeversicherung Pflicht?
Nein, eine gewerbliche Gebäudeversicherung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, jedoch verlangen Banken bei der Finanzierung einer gewerblichen Immobilie in der Regel eine Gebäudeversicherung als Kreditsicherheit. Auch ohne Finanzierung ist die Versicherung dringend zu empfehlen, da ein Totalschaden durch Feuer oder Naturgefahren ohne Versicherungsschutz existenzbedrohend sein kann. Die Kosten für eine Versicherung stehen in keinem Verhältnis zum finanziellen Risiko eines unversicherten Schadens.
Was passiert bei Unterversicherung?
Bei Unterversicherung, wenn die Versicherungssumme niedriger ist als der tatsächliche Gebäudewert, kürzt der Versicherer die Entschädigung anteilig nach dem Verhältnis von Versicherungssumme zu Gebäudewert. Ist beispielsweise ein Gebäude 1 Million Euro wert, aber nur mit 500.000 Euro versichert, zahlt die Versicherung nur 50 Prozent des Schadens. Die gleitende Neuwertversicherung schützt vor diesem Risiko, indem sie die Versicherungssumme automatisch an steigende Baupreise anpasst.
Wie wird die Versicherungssumme ermittelt?
Die Versicherungssumme sollte dem Neuwert des Gebäudes entsprechen, also den Kosten für einen Neubau in gleicher Art und Güte. Die Ermittlung erfolgt oft über den Wert 1914 und den aktuellen Baupreisindex, alternativ kann ein Sachverständiger den genauen Wert ermitteln. Bei der gleitenden Neuwertversicherung wird die Versicherungssumme automatisch an die Baupreisentwicklung angepasst, um Unterversicherung zu vermeiden.
Kann ich die Versicherung steuerlich absetzen?
Ja, die Beiträge zur Gebäudeversicherung Gewerbe können als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden, wenn das Gebäude betrieblich genutzt wird.
